収益アパートやマンションは資産価値を高く維持することが大切です。

これは建物が新しくても古くても変わりません。

新築からしばらくはたいした手入れをしなくても新築時の状態を維持する

ことは比較的容易ですが、築年数がある程度過ぎるとそうはいかないですね。

外壁や屋根、外回りは定期的にメンテナンスができますし、

作業そのものは専門業者ならば難しくはありません。

問題は、室内です。

入居者が住んでいる限り、勝手に室内に入ってメンテナンスはできませんし、

その方の住まい方によっても室内の状態は大きく変わってきます。

良い機会が、入居者の退室時ですね。

退室なので家財道具もすっかりなくなり、状態を見るにはうってつけです。

通常は不動産業者が立ち会って主に入居者が故意または過失でつけた傷など

を確認しますが、経年劣化で傷んだ部分はオーナー側で補修をします。

このときに床、壁、天井、物入れや水廻りの設備や配管など外からでは

わからなかった部分の状態を確認しましょう。

できれば退室する入居者に今までの住み心地や不満点などを聞いてみると

意外な強み弱みがわかったりします。

収益アパートやマンションをリノベーションする際、

オーナー自らが建物を建てることが目的でなくて、

キャッシュフローが目的ならば、

うんと儲かったほうがいいのか、

長く安定したい経営ができたほうがよいのかによって方法が変わります。

収益を安定させた経営を目指すのであれば、

他のアパートやマンションとの差別化をできる物件にする必要があります。

これは、会社の経営と同じですね。

ハウスメーカーでは、建物の企画や仕様が決まっていて、選択肢が少ない。

ただ、サブリースの場合、建築から運営面までお任せで、

経営面でのリスクヘッジができると思いきや、

家賃相場が下がり、２年毎にある契約の見直し時にマイナスになるケースも。

そもそも手取りが少ないのに、手間がかからないとはいえ、

長年の間に手直しも必要になるし、

家賃も下がることはあってもあがることはないので、

家賃収入がジリ貧になる可能性もある。

自分がしっかりしないと結局後悔することになりかねません。

情報収集と計画は大事ですね。

現在のアパート・マンションをリノベーションする際には、

現在の入居者に退室してもらわないといけません。

実は、これは結構大変な仕事です。

仮に、躯体に致命的な欠陥があった場合、

入居者には、「危険だから、改築しますので....、」と説明するので、

建て替えが終わるまでの保障が必要です。

もちろん、交渉は個別。

1ヶ月のフリーレント＋引越し代で済むケースなど、まちまち。

ただ、更新時期を上手く利用できれば、

昨日更新した人がいたとしても、

その人の次回の更新期限までには、

全員退去してもらうことができます。

収益アパートマンション経営は、長期戦。

それだけに、

最初の賃貸契約書の内容も重要です。

駐車場と異なり、居住権は法律で守られるので、

将来の経営計画に基づいて、

契約書を作成し、

入居者を選び、

家賃は、持ってきてもらうなど、

日頃からコミュニケーションをとっておきましょう。

リノベーションとリフォームの違いについて。

リフォームは、老朽化した建物に対して、例えば床材・壁や天井のクロスの張り替え、

外壁や階段の塗り替え等、

初期の建物性能を回復させる目的で行う小規模な工事を意味します。

それに対してリノベーションとは、

建物の持つ初期の性能以上の新たな付加価値を付け加え再生させることであり、

躯体から水廻りの移動、配管、部屋の間仕切り変更、構造補強、外壁の模様替え、

建物用途の変更等、大規模な工事を意味します。

実際にリフォームしようと思うと、

実は、躯体に問題があり、

残念ながらリノベーションするしかないケースもあります。

従って、工事を発注する前に、

専門家に一度、調査を依頼されることをお勧めします。