空室対策としての建物管理について考えたことがありますか？

 

皆さんはアパートマンションの管理というとどのようなことを思い浮かべますか？

管理というとまず建物周辺の掃除や入居者の家賃滞納などを管理することを

思い浮かべる方も多いと 思いますが、これは手段であって最終的な目的ではありません。

昔多かった管理のしかたとして募集だけ不動産業者に頼んで掃除などは自分でやっている

という オーナー様も多く、募集もそんなに気にしなくとも部屋は埋まったものでした。

オーナー様自身が建物の近くにいれば様子を見に行ったり、何らかのトラブルがあっても

対応がしやすい ということがありますが、遠くに物件がある場合はそうもいかないですね。

最近のアパートマンションのオーナー様はほとんどの方が高い手数料を払って管理会社に

清掃から 集金まで任せている方が多く、しかも相手はプロだからとほぼ任せっきりにしている

ケースも多いのではないでしょうか。

しかし、新築のときはすぐに入居の申し込みが入ったのに、築年数が相当経ち空室が

ちらほら目立つようになってくるとなかなか次の入居者が決まらない。

なぜ、なかなか部屋が埋まらないのかその理由を聞いても多くの不動産業者は近隣の事例

を出してきて、家賃を下げるようにアドバイスしてきたりします。

本当の管理とは、入居者のニーズをとらえた家賃設定や設備を整え入居者に住んでみたい

と感じてもらわなくてはなりません。また、現在住んでいる入居者には快適であると感じて

もらうことで、長期に渡って住み続けてもらうことも必要でしょう。

そのためには管理会社や不動産業者にまかせっきりにせず、オーナー主導で入居者の立場に

立った経営を心がける必要があるのではないでしょうか。

管理の最終的な目的は建物がある限り、

入居者を獲得し続け安定した収入を上げることなのです。

ニーズの変化に臨機応変に対応するためには、

私は常に情報収集を怠らないことが大切だと思います。

空室がなかなか埋まらない場合、

まずは、物件の声を聞いてみましょう。

躯体や設備の老朽化、

配管の錆び、

外壁の汚れ、

屋根の水漏れ、

湿気による腐食。

ちょっとしたリフォームで、

改善できるところはないでしょうか？

また、

仲介窓口の不動産屋に連絡をして、

エンドユーザーの生の声を教えてもらいましょう。

それと平行して、

空室が出続ける場合のキャッシュフローと、

改築・リフォームした場合のキャッシュフローをシュミレーションをする。

どの改善方法が一番適しているかは、

建物の現状と、オーナーの経営計画によって異なります。

今建てない、何もしないほうがよい場合もあり、

工夫したリフォームから始めて、何年後かに改築するフェイズを分けた方法もあります。

家賃を下げるのは最終手段。

リフォームやリノベーションなど、やれることはいっぱいあります。

慌てず、じっくり長期の経営計画を立てた上で、

今やるべきことを決めるようにしましょう。