アパートのトラブル対策<水漏れ>

収益アパートやマンションは築年数が経過するにつれいろいろな

トラブルが発生してきます。


代表格としては、水漏れがあげられるのではないかと思います。

水漏れといっても原因はさまざま。

屋根が原因の雨漏り、配管、室内の防水(特に浴室)が原因の水漏れが、

トラブルとして聞かれます。


今回は実際の相談例と対策をご紹介したいと思います。

この建物は都内にある築30年以上の軽量鉄骨のアパートです。

外観.jpg

オーナー様からのご相談内容は1階の入居者から過去数回にわたり、

天井からの水漏れの苦情が出ていたそうです。

経緯をお聞きすると、苦情が出るたびに業者に依頼して対応をしていたそうですが

しばらくすると再発を繰り返すということで、今回のご相談となりました。

実際に現地で調査し、入居者の方のお話も伺ってみるとどうやら雨漏りでは

なさそうでした。(水漏れは雨の日に限ったことではないとのこと。)

入居者の方とオーナー様にご了解をいただいて天井を開けてみると、

2階の浴室の防水に亀裂が入り、そこから水が浸入していたのが原因でした。

浴室-施工前.jpg 施工前

浴室-施工後2.jpg 施工後

最近の浴室はユニットバスになっていますので、配管が外れたりしない限り

めったなことでは水漏れしないのですが、昔ながらの防水モルタルとタイル張り

の浴室のため長年の経年劣化で防水層に亀裂が入ったものと思われます。

2階の浴室については、壁面にも亀裂が入っており、水が染み込んで

階下へ流れることもあるので浴室全体の防水をやり直しました。

また、長年の漏水で1階と2階の間の鉄骨の梁が錆びていましたので

補強工事も施工させていただき、工事完了となりました。

また、建物全体をひととおり拝見したところ雨どいも破損部分がありましたので、

早めに修理されたほうが良いでしょう。とのお話しも一緒にさせていただきました。

雨どい-破損箇所.jpg

 

 

 

(収益アパートマンション経営研究所:永井 博之)

 

 

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築年数の古いマンション・アパートの空室対策で、リフォームや修繕か、建て替えかで迷うとき。

築年数の古いマンション・アパートの空室対策で、

リフォームや修繕で対応するのか、建て替えまで考えるのか、

迷うときがあります。

 

建て替えをするとなると投資する金額も大きくなってしまいますので、

リフォームで、できるだけ投資コストを抑えることができれば良いですよね。

ただし、

その際には、建物の状態を良く見ることが重要です。

私は過去に入居者が退去した後の現状復旧工事を行なったとき、

汚れやキズなど、その時は修理した箇所だけはすぐに直ったのですが、

見えないところで建物の老朽化が進んでいて配管や躯体にまで

傷みがあったため、工事後まもなく新たなトラブルが発生して、

別な工事が必要になり、長期間部屋を貸し出すことができなくなったり、

同じ場所を再度工事することで二重に工事費がかかってしまったりと、

結局、高いコストがかかってしまった経験があります。

 

私は今後、こういった失敗を防ぐために、

目に見える部分だけを見て、修理やリフォームの対応をするのではなく、

まずは、全体的に建物のどの部分がどのくらい傷んでいるのか、

どのような修繕がいつごろ必要になってくるのかを考えるようにしています。

それによって、建物全体の的確な修理・リフォームを行うことができ、

将来のトラブルを未然に防ぐことも可能となると思います。

また、必要に応じて専門家の意見も聞きながら、

将来に向けての長期修繕計画をしっかりと立てると良いでしょう。

 

次回は具体的なトラブル対策について書いていきたいと思います。

 

(収益アパートマンション経営研究所:永井 博之)

 

 

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築年数の古いマンション・アパートの経営改善ノウハウは?

築年数の古いマンション・アパートの場合、

空室が目立ち、

経営が不安定になっているケースは少なくありません。


高齢や遠方に住むオーナーさんは、

管理業務を業者任せにしているケースが多く、

空室が増えると、

そのコストが大きな負担になることもあります。


現実には、

業者が親身になって、

オーナーに経営改善を提案するケースは少ないのが現状。

直接、物件を探す希望者の声を聞いていても、

それがオーナーに伝わらない。


悲しいですね。


やはり、業者も今のニーズにあっている物件を優先するので、

払える人なら、広く・新しい・機能面が優れているのを選ぶでしょう。


誰にでもと言う物件は、

新しくて機能面が良くても、

結局競争になるので、

どういう人をターゲットにするか絞り、

情報を集め、

改善方法を検討しましょう。

 

(収益アパートマンション経営研究所:永井 博之)

 

 

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