杉並区の利点と専門家の知恵で満室アパート・マンション経営を

収益アパート・マンション経営者向け情報(杉並の街).png 

収益アパート・マンション経営研究所は、この東京屈指の人気住宅エリア杉並区で育ち、杉並で生きる、杉並を良く知る、皆さんと同じ収益アパート・マンション経営者です。

私たちがこの街に魅力を感じ、ここで経営を行う理由は、杉並が世田谷区に次ぐ都内屈指の人気住宅エリアであり、収益アパート・マンションのニーズが非常に高く、安定した資産運用ができる希少なエリアであることから。

都心や都外へのアクセスがよく、また、教育機関や環境も充実していることから、シングルから子育て中のファミリー層まで多くの人が生活し、特に女性の多い街としても有名です。

この杉並区の利点と専門家の知恵で、満室アパート・マンション経営を実現するために、オーナーの立場で見た杉並の街情報をお届けします。

 


杉並の収益アパート・マンション経営者向け情報3.png杉並区の地域性

高円寺・阿佐ヶ谷・荻窪・永福町・浜田山など、都内屈指の人気エリアについて、収益物件の数・世帯数や人口・待ちの特徴などをまとめました。

 

 


杉並の収益アパート・マンション経営者向け情報2.png杉並地域にできた人気マンション・アパート

杉並区やその周辺に完成した人気マンションやアパートの情報を、分譲・賃貸にこだわらずご紹介します。(不定期更新)

 

収益アパート・マンション経営もサービスの時代

収益アパート・マンション経営もサービスの時代(トップ).png 

はじめまして、収益アパート・マンション経営研究所 代表の松島です。

当サイトへのご訪問ありがとうございます。

 

収益アパート・マンション経営もサービスの時代(トップ1).png私は、生まれも育ちもこの杉並区という地元の人間です。

杉並で生まれ、杉並で育ち、杉並を良く知る人間でありながら、収益アパート・マンションの経営者であり、また2代に渡り50年続く地元の建設会社代表として、長年この街とこの街に生活する多くの人たちと接してまいりました。

収益アパート・マンション経営者にとって杉並は、時代とともに街も、人の生活習慣も、興味も随分変わり、東京屈指の人気住宅エリアだけにライバルも多く、これからは賃貸経営も時代の変化に順応できるサービス力が求められています。つまり、ビジネスとしてオーナー主導型の経営が必要になってきました。

そこで私は、自らの経験と知識をまとめ、入居者や建物と喜びを分かち合いながら、アパート・マンション経営の面白さを感じていただきたいと思い当研究所を立ち上げました。

このサイトを通じて、経営上の不安や悩みをお持ちのオーナー様の少しでもお役に立てれば幸いです。

 

収益アパート・マンション経営研究所 所長
松島興業株式会社 代表取締役
松島 敏之



⇒収益アパート・マンション経営研究所の概要

⇒アパート・マンション経営者の想い(ブログ)

当研究所所長の松島の築古アパート経営再建の実体験を、小冊子にいたしました。空室が埋まらないことでお悩みのオーナー様や、相続により収益物件を引き継ぐ予定の2代目オーナー様向けに、杉並の街の歴史とともに生の再生体験をまとました。 
→小冊子についての詳細はコチラ

杉並区を知り尽くす収益アパート・マンション経営のノウハウ

収益アパート・マンション経営の知恵(記事バナー).png 

杉並の収益アパート・マンション経営者向け情報1.png収益アパート・マンション経営研究所は、この東京屈指の人気住宅エリア杉並区においてマンション・アパート経営者として50年の経験をもとに、賃貸物件の経営改善プロデュースを行っており、そこで蓄積された「狭小土地の有効活用や、築年数が古く空室の目立つマンション・アパートの経営、さらに、現在お住まいの居宅を賃貸マンション・アパート併用住宅へと建て替えを検討されている方向けの最新情報」など、10年後、20年後の需要に対応できる正しい知識と経営の知恵(ノウハウ)をお教えします。


こんなマンション・アパート経営者様へ!

  • 築年数が古く空室の目立つ1Rマンション・アパート経営者様
  • お子さんが生まれると退去されがちな2K・2LDKのマンション・アパート経営者様
  • 配管メンテナンス費用が利回りを圧迫しているマンション・アパート経営者様
  • ある程度の収益を想定した住宅併用マンション・アパートをお考えの方

⇒「収益アパート・マンション経営のノウハウ」トップ
⇒狭小土地の有効活用はどうすれば?
⇒築年数の古いマンション・アパートの経営改善ノウハウは?

⇒空室を埋めるにはどうしたら?
⇒建築やリフォーム会社の選び方は?
⇒リフォームとリノベーション何が違うの?
⇒今の土地で部屋のスペースを広くする方法は?
⇒騒音対策を簡単に出来る方法はないの?
⇒水周りの配管や設備を低コストで修繕する方法は?
⇒併用住宅について  

収益物件オーナーの立場で見る杉並区の利点と賃貸経営最新情報

収益アパート・マンション経営者向け情報(杉並の街).png

このページでは、収益アパート・マンション経営者の立場から見た、今後の対策に役立つ杉並の街情報をお送りします。

収益アパート・マンション経営の知恵.png杉並区は、収益アパート・マンションのニーズは非常に高く、安定したアパート・マンション経営ができる希少なエリアです。都心や都外へのアクセスがよく、教育機関や環境も充実していることから、世田谷区に次ぐ都内屈指の人気住宅エリア。さらに、昔から文化の街としても知られ、都心で働くサラリーマンには人気があり、子育て中のファミリー層や女性の多い街としても有名です。
(収益アパート・マンション経営研究所 講師 永井博之)

 

 


杉並の収益アパート・マンション経営者向け情報3.png杉並区の地域性

高円寺・阿佐ヶ谷・荻窪・永福町・浜田山など、都内屈指の人気エリアについて、収益物件の数・世帯数や人口・待ちの特徴などをまとめました。

 

 


杉並の収益アパート・マンション経営者向け情報2.png杉並地域にできた新築マンション・アパート

杉並区やその周辺に完成した新築マンションやアパートの情報を、分譲・賃貸にこだわらずご紹介します。(不定期更新)

 

 

 


杉並の収益アパート・マンション経営者向け情報1.png収益アパート・マンション経営の知恵

狭小土地の有効活用や、築年数が古く空室が目立つ物件対策、さらに、併用住宅へと建て替えを検討されている方に、物件オーナーとしての立場から経営の知恵をお届けします。

 

 

 

 

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収益アパート・マンション経営研究所

■収益アパート・マンション経営研究所概要

名称  収益アパート・マンション経営研究所 
代表  松島 敏之 
運営会社  松島興業株式会社 →ホームページはコチラ 
所在地  東京都杉並区松ノ木2丁目1番12号MKビル 
電話  03-3313-2411(代表) 
URL  http://www.apartmansion-keiei.jp/ 

 

収益アパート・マンション経営研究所 築古アパート再生体験ガイドブック.png

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収益アパート・マンション経営研究所は、こちらのアクセスマップをご利用ください。

収益アパート・マンション経営研究所アクセスマップ1.png

〒166-0014 東京都杉並区松ノ木2丁目1番12号MKビル
TEL:03-3313-2411 


■最寄り駅のご案内

・営団丸の内線『新高円寺』駅 徒歩16分

【アクセス方法】
収益アパート・マンション経営研究所アクセスマップ.png新高円寺駅1番出口をご利用ください。
100メートルほど直進いただきますと、五日市街道に突き当たりますので、信号を渡り右折(新宿方面)にしてください。二つめの信号の角を左折し、500メートルほど道なりに直進していただくと、杉並松ノ木郵便局があります。郵便局を過ぎ、一つ目の角を右折後、二つ目の角を左折してください。道なりに進んでいただくと善福寺川へ出ますので、橋(大松橋)を渡る手前の十字路角が当研究所のビル(松島興業株式会社)です。

 

 

 


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杉並区の収益アパート・マンション経営に役立つ地域情報

杉並区は、収益アパート・マンションのニーズは非常に高く、安定したアパート・マンション経営ができる希少なエリアです。都心や都外へのアクセスがよく、教育機関や環境も充実していることから、世田谷区に次ぐ都内屈指の人気住宅エリア。さらに、昔から文化の街としても知られ、都心で働くサラリーマンには人気があり、子育て中のファミリー層や女性の多い街としても有名です。

 

間取り

件数

家賃

1R

2,795件

1.90〜23万円

1K/1DK

8,353件

2.30〜17万円

1LDK

883件

6.20〜24万円

2K/2DK

2,073件

2.80〜21万円

2LDK

883件

8.80〜32万円

3K/3DK

388件

5.50〜20万円 

3LDK

683件

11.50〜58万円

4K/4DK

51件

11.50〜42万円

4LDK以上

121件

12.80〜110万円

※Yahoo不動産で見る
杉並区の収益アパート・マンション募集状況(2009.11.07現在)

 

住み良さでは定評のある杉並区.png
杉並区は市政における住民参加度の高い革新都市です。
(全国806市区を対象に日本経済新聞社と日経産業消費研究所が2年おきに行っている「自治体ランキング2008年度の結果では、トップ3位内。)

街頭での禁煙条例に加え、自治体が店舗と連携して実施している「レジ袋の使用削減運動」や教員養成制度「杉並師範塾」など、新しい取り組みが目立ち、防犯や緑化活動にも積極的な街です。地域の商店会や消防団を中心に、昔からのコミュニティもしっかり残り、子育てから老後まで安心して生活できる都市作りが行われています。

 

※杉並区統計書で見る平成20年人口と世帯数

年齢

人口(男)

人口(女)

0〜14歳

25,252人

24,493人

15〜64歳

187,531人

187,126人

65歳以上

39,972人

59,096人

世帯数

件数

1人

162,103件

2人 

58,375件 

3人 

34,851件 

4人

25,944件 

5人

5,969件 

6人

844件

7人

156件

8人

28件 

9人以上

7件

総合世帯数

288,277件 


 

緑の多い豊かな住環境.png
杉並区は、城西地区と呼ばれる東京23区の西部に位置し、緑の多く豊かな閑静な住宅地域として発展してきました。

地形的には武蔵野台地上にあり、全体的になだらかな高台地域。青梅街道の北側は住宅地の中にまだ畑も健在で、武蔵野の面影が残っています。

善福寺川緑地公園はサイクリングもできる区民の憩いの場。周辺はお屋敷が多く、生け垣の続く落ち着いた街並みが続きます。安産・子育ての神様として知られる大宮八幡宮は、「東京のへそ」の異名を持ち、境内の広さは区内随一。杉並区役所からJR阿佐ヶ谷駅へと続く中杉通りは、青葉が麗しいケヤキ並木が続き、夏でも爽やかな雰囲気が楽しめる。四季折々に散策したくなる楽しみにあふれています。

 


一度住んだら離れられない利便性.png

杉並区は、JR中央・総武線、地下鉄丸ノ内線を中心に、西武新宿線・京王線・JR東西線などの公共交通や、環七・環八・青梅街道・井の頭通りなどの幹線道路もあることから、都心や都外へのアクセスがよく、また、教育機関や環境も充実していることから、世田谷区に次ぐ都内屈指の人気住宅エリア。

さらに、昔から文化の街としても知られ、現在では高円寺・阿佐ヶ谷は、独特の雰囲気を持ち、音楽・ファッション・趣味などを楽しめる街として、都心で働くサラリーマンには人気があり、和田堀公園や善福寺公園、大田黒公園や石神井公園など歴史的に古く、緑が豊富な公園があちらこちらに存在し、子育て中のファミリー層も多く、女性の多い街としても有名です。

 


杉並区内にある各駅周辺には、大型店舗が立ち並ぶも、昔からの商店街もしっかり残っています。

阿佐ヶ谷駅周辺には、音楽を売りにした飲食店やクラシカルな雰囲気の喫茶店などが多く、どこかしゃれた、大人の雰囲気があり、駅周辺と駅北側には、阿佐ヶ谷パールセンターを中心に多くの店舗が軒を連ねています。

→阿佐ヶ谷の地域情報

荻窪駅周辺には、特に生鮮食品売り場の活気には圧倒されるタウンセブンや、ファッションビルのルミネがあり、周辺には今でも全国的に有名な50軒以上のラーメン店など、数々の飲食店が並び、西荻窪駅周辺には、アンティークを中心にお洒落な雑貨や家具を扱うお店が多く、生活に彩りを与えてくれます。

→荻窪・西荻窪の地域情報

高円寺駅周辺には、JR高円寺駅南口から直結して古着やアクセサリーなど自分なりのコダワリを持つ若い世代に人気の高円寺パル商店街。北口には、ねじめ正一さんの直木賞作品のタイトルからの引用で全国的に有名になった、あたたかな雰囲気の店が立ち並ぶ高円寺純情商店街。

→高円寺の地域情報

永福町や浜田山駅周辺には、大きな商業施設が見つからないかわりに、味のある個人経営のお店がちらほらと目につきます。

→永福町の地域情報

→浜田山の地域情報

杉並区内の街にはそれぞれ特色があり、日々の暮らしが楽しくなります。

 

 

 

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収益アパート・マンションオーナー様向け経営改善セミナーのご案内

セミナーのご案内.png

収益アパート・マンション経営研究所では、物件オーナー様向けに定期的にセミナーを開催しています。

入居者に喜んでいただきながらもオーナー主導型の経営で満室を目指すために、何をどのように考え取り組むべきか、杉並の街で50年の建設会社として数多くの物件オーナーと関わってきた経験と、自らの収益アパートマンション経営の経験を元に、事例を交えたわかりやすい経営改善方法をご案内しています。

 

セミナー開催予定につきましては、当研究所発行のメールマガジンにてご連絡を行っておりますので、ご興味ある方は、是非ご登録ください。

参加された方の感想なども合わせてご案内いたします。

 

 

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杉並区を知り尽くす収益アパート・マンション経営ノウハウ

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収益アパート・マンション経営の知恵.png収益アパート・マンション経営研究所
主任講師 永井 博之

不動産・住宅業界の営業を経て、建設会社の経理・財務を経験。数多くの収益物件のリフォームやリノベーションの現場経験を生かし、特に築年数の古い収益アパートやマンションの経営再生(再建)を得意とし、物件オーナー向けのセミナー講師やメールマガジンの執筆などでコンサルタントとして活躍中。

事例をもとに行う個別のカウンセリングは定評がある。

 


収益アパート・マンション経営研究所は、この東京屈指の人気住宅エリア杉並区においてマンション・アパート経営者として50年の経験を元に、賃貸物件の経営改善プロデュースを行っています。

 

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10年後、20年後の需要に対応できる正しい知識と経営ノウハウ.png

こんにちは、収益アパート・マンション経営研究所の永井です。

私は、社会性あるビジネスであり、土地建物とそこに住まう人に携わるこのビジネスの面白さを感じて欲しい。

杉並区を知り尽くす収益アパート・マンション経営ノウハウ.pngそんな想いから、狭小土地の有効活用や、築年数が古く空室の目立つマンション・アパートの経営、さらに、現在お住まいの居宅を賃貸マンション・アパート兼用住宅へと建て替えを検討されている方に、会計士や建設会社、また経営コンサルタントと違い、物件オーナーとしての立場から、10年・20年後の需要に対応できる「正しい知識と経営ノウハウ」を自らの経験をもとにご指導しています。

このサイトでは、定期的に項目を分けて役立つ情報を更新してまいりますので、興味のある方はどうぞ「お気に入り」に加えてご覧ください。また、ご質問やご相談がございましたら、どうぞご遠慮なくお気軽にお寄せください。

もちろん個人情報はしっかり守りながら、このホームページ内でご対応してまいります。

 

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→ご意見・ご要望受付専用フォーム(受付時間:24時間365日無休)

 

■バックナンバー一覧  

→狭小土地の有効活用はどうすれば?

→築年数の古いマンション・アパートの経営改善ノウハウは?

→空室を埋めるにはどうしたら?

→建築やリフォーム会社の選び方は?

→収益アパートやマンションのリノベーションする際の注意点

→リノベーションする際の入居者への対応(退去)

→リフォームとリノベーション何が違うの?

→今の土地で部屋のスペースを広くする方法は?

→入居者の騒音対策を簡単に出来る方法はないの?

→古いアパートマンションも給水管の交換工事で経営改善

→アパートマンション併用住宅について

 

 

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アパートマンション併用住宅について

収益アパートもしくは、マンション併用住宅を検討中の場合、

お子さんが独立され、

夫婦だけでは広すぎる今の古い家を、併用住宅に変えたい。

また、所有しているだけで遊んでいる土地建物を有効活用したいなど。

相続面とオーナーの住環境が改善されるメリットがあります。

 

狭い空間をうまく利用できる技術やノウハウが増えてきたこともあり、

老後の備えや今後の社会情勢を考え、

住まいを株や預金よりも安全な投資の対象として、

併用住宅に対するニーズは高くなると私は予想しています。

 

入居者には、家主が同じ建物に住んでいることで

管理が行き届く安心感を持つ場合と、

逆に近くに住んでいることを嫌がる場合がありますが、


そこは、併用住宅の特性を活かし、

それに価値を感じてもらえる「コミュニケーション重視の物件」として、

入居者にアピールすることで、むしろ安心感になると思います。


まずは、マーケティングから。

近隣の状況や、世の中がどうなっているかを調べてみましょう。

地元の賃貸物件の仲介業者に出向き、

お客さんを装って、

家賃の相場や人気物件の間取りなど、

研究するのもいいかもしれません。

 

(収益アパートマンション経営研究所:永井 博之)

 

 

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入居者の騒音対策を簡単に出来る方法はないの?

収益アパートマンションには、どの物件にも

入居者の騒音に関する問題はあります。

やはり共同住宅ですから、

この問題はつきまとうでしょう。


友達がきて、深夜までガヤガヤとうるさい。

子供の走りまわる足音が気になる。

音楽のボリュームが大きい。

いろいろありますが、


ルールを決めて、協力しあう雰囲気を作るのもオーナーの役目。

入居時に面接を行い、

一言この問題に触れておくのも必要です。


ただ、建物対策は、敷物を変えるだけでも和らぐこともあります。

また、

床・壁・天井に吸音素材を張ってみるなど、

原状回復時に少し工夫するだけでも変るでしょう。

もちろん、リノベーション(改築)すれば、

構造で騒音対策を施すこともできますが、

そのお話はリノベーションのコーナーでおいおいご案内します。

 

(収益アパートマンション経営研究所:永井 博之)

 

 

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古いアパートマンションも給水管の交換工事で経営改善

金属の給水管を使っている物件の場合、

錆びなどの影響で、水質が悪くなることがあります。


意外に、入居者は解っていてもオーナーには言えず、

浄水器をつけて我慢している人は多いのをご存知でしょうか。

 

掃除する方法や、

各部屋に給水する元の部分に浄水器をつける方法、

建物の外側を這うような引き込みで水回りだけをリフォームするなど、

対策はいろいろあります。


排水はそんなに問題にならないのですが、

給水は、「手あれが気になる!」で経営面に影響する場合もあるので、

チェックをしてみる必要はあるかもしれません。


給水管だけを交換工事することで、

古いアパートマンションも経営改善できる場合もあるんです。

住んでいる人と管理会社とオーナーとのコミュニケーションが大事ですね。

 

空室が目立ってきたら、

いろいろある問題点をピックアップして、

より緊急性のあるもの、

より効果のあるものなど、

順序を経て対応することは必要です。

 

(収益アパートマンション経営研究所:永井 博之)

 

 

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築年数の古いマンション・アパートの経営改善ノウハウは?

築年数の古いマンション・アパートの場合、

空室が目立ち、

経営が不安定になっているケースは少なくありません。


高齢や遠方に住むオーナーさんは、

管理業務を業者任せにしているケースが多く、

空室が増えると、

そのコストが大きな負担になることもあります。


現実には、

業者が親身になって、

オーナーに経営改善を提案するケースは少ないのが現状。

直接、物件を探す希望者の声を聞いていても、

それがオーナーに伝わらない。


悲しいですね。


やはり、業者も今のニーズにあっている物件を優先するので、

払える人なら、広く・新しい・機能面が優れているのを選ぶでしょう。


誰にでもと言う物件は、

新しくて機能面が良くても、

結局競争になるので、

どういう人をターゲットにするか絞り、

情報を集め、

改善方法を検討しましょう。

 

(収益アパートマンション経営研究所:永井 博之)

 

 

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建築やリフォーム会社の選び方は?

収益アパートやマンションの建て直しやリフォームは、

オーナーが、イニシアティブをもって建築会社を選ぶことが重要だと思います。

 

今の多様化するニーズに、フレキシブルに対応できる部屋を作るのか?

個性的な物件を建てるのか?

たいていの建築会社は、ほとんどの要望に応えられるはず。

 

ハウスメーカーのパッケージされたプラン。

サブリースで、運営面でリスクヘッジできる方法。

技術と運営ノウハウを持つ会社はたくさんあります。

 

でも、オーナーの経営コンセプトがしっかりしていないと、

後悔することも。

私は、収益アパートマンション経営は、

長期的な計画を持って考える必要があると思っています。

 

情報を集めることは大事ですが、

目先の宣伝文句に振り回されないように、

どんな経営をするのか軸を決めて、業者選びをしましょう。

 

(収益アパートマンション経営研究所:永井 博之)

 

 

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空室を埋めるにはどうしたら?

空室がなかなか埋まらない場合、

まずは、物件の声を聞いてみましょう。


躯体や設備の老朽化、

配管の錆び、

外壁の汚れ、

屋根の水漏れ、

湿気による腐食。

 

ちょっとしたリフォームで、

改善できるところはないでしょうか?

 

また、

仲介窓口の不動産屋に連絡をして、

エンドユーザーの生の声を教えてもらいましょう。


それと平行して、

空室が出続ける場合のキャッシュフローと、

改築・リフォームした場合のキャッシュフローをシュミレーションをする。

 

どの改善方法が一番適しているかは、

建物の現状と、オーナーの経営計画によって異なります。

今建てない、何もしないほうがよい場合もあり、

工夫したリフォームから始めて、何年後かに改築するフェイズを分けた方法もあります。


家賃を下げるのは最終手段。

リフォームやリノベーションなど、やれることはいっぱいあります。


慌てず、じっくり長期の経営計画を立てた上で、

今やるべきことを決めるようにしましょう。

 

(収益アパートマンション経営研究所:永井 博之)

 

 

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狭小土地の有効活用はどうすれば?

狭小土地の有効活用事例『バイクマンション』

私がオートバイに夢中になっていた学生時代の頃に比べ、

ハーレーやBMWなど数百万円もするバイクに乗る若者が増えています。

 

 

狭小土地の有効活用(バイクマンション1).png


 

バイクや自転車は駐輪場もしくは駐車場に置く、

という考え方が一般的ですが、

最近のバイクや自転車は趣味的な要素が非常に高いものもあり、

いろいろな部品を自分なりの好みに変えることでオリジナリティを出す方が、

多くなっているそうです。


そうなると各部品などにも高価なものがあり、

駐輪場に置いておくと盗難やいたずらなどの心配が絶えずあるそうで、

それならいっそのこと室内に入れてしまったらどうだろうということで、

狭小土地の有効活用のひとつとして、『バイクマンション』がちょこちょこ建っています。

 

狭小土地の有効活用(バイクマンション2).png

 


この建物は、単身者用の賃貸マンションですが、

お施主様のコンセプトでちょっと特殊なつくりになっています。

間取りもさることながら、玄関間口が大変広くとってあり、

なんと!自転車やバイクが玄関内におけるようになっているのです。

 

また、この建物の所在地は住宅密集地で駅からも近く、

すぐそばに京王線の踏み切りもあるため音の問題を考慮し、

外部に面した部分にはあまり大きな窓はありません。

 

狭小土地の有効活用(バイクマンション5).png

 

建築基準法では通風や採光のため窓の大きさの基準が設けられており、

その基準を満たさなければ住居としては認められないため、

設計をされた建築家の先生は今回このような設計で基準をクリアしています。

 

狭小土地の有効活用(バイクマンション3).png

狭小土地の有効活用(バイクマンション4).png


 

室内もモダンな仕様になっていますので、

若い方には支持されると思います。

またこの場合、駐輪場を作る必要もなくなり、

その分、狭小土地でも有効活用することができ、

付加価値も高いので家賃収入も期待できそうです。

 

(収益アパートマンション経営研究所:永井 博之)

 

 

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収益アパートやマンションのリノベーションする際の注意点

収益アパートやマンションをリノベーションする際、

オーナー自らが建物を建てることが目的でなくて、

キャッシュフローが目的ならば、

うんと儲かったほうがいいのか、

長く安定したい経営ができたほうがよいのかによって方法が変わります。


収益を安定させた経営を目指すのであれば、

他のアパートやマンションとの差別化をできる物件にする必要があります。


これは、会社の経営と同じですね。

 

ハウスメーカーでは、建物の企画や仕様が決まっていて、選択肢が少ない。


ただ、サブリースの場合、建築から運営面までお任せで、

経営面でのリスクヘッジができると思いきや、

家賃相場が下がり、2年毎にある契約の見直し時にマイナスになるケースも。


そもそも手取りが少ないのに、手間がかからないとはいえ、

長年の間に手直しも必要になるし、

家賃も下がることはあってもあがることはないので、

家賃収入がジリ貧になる可能性もある。


自分がしっかりしないと結局後悔することになりかねません。

情報収集と計画は大事ですね。

 

 

(収益アパートマンション経営研究所:永井 博之)

 

 

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リノベーションする際の入居者への対応(退去)

現在のアパート・マンションをリノベーションする際には、

現在の入居者に退室してもらわないといけません。

実は、これは結構大変な仕事です。


仮に、躯体に致命的な欠陥があった場合、

入居者には、「危険だから、改築しますので....、」と説明するので、

建て替えが終わるまでの保障が必要です。

もちろん、交渉は個別。


1ヶ月のフリーレント+引越し代で済むケースなど、まちまち。


ただ、更新時期を上手く利用できれば、

昨日更新した人がいたとしても、

その人の次回の更新期限までには、

全員退去してもらうことができます。

 

収益アパートマンション経営は、長期戦。

それだけに、

最初の賃貸契約書の内容も重要です。

駐車場と異なり、居住権は法律で守られるので、

将来の経営計画に基づいて、

契約書を作成し、

入居者を選び、

家賃は、持ってきてもらうなど、

日頃からコミュニケーションをとっておきましょう。

 

 

(収益アパートマンション経営研究所:永井 博之)

 

 

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リフォームとリノベーション何が違うの?

リノベーションリフォームの違いについて。

リフォームは、老朽化した建物に対して、例えば床材・壁や天井のクロスの張り替え、

外壁や階段の塗り替え等、

初期の建物性能を回復させる目的で行う小規模な工事を意味します。


それに対してリノベーションとは、

建物の持つ初期の性能以上の新たな付加価値を付け加え再生させることであり、

躯体から水廻りの移動、配管、部屋の間仕切り変更、構造補強、外壁の模様替え、

建物用途の変更等、大規模な工事を意味します。

 

実際にリフォームしようと思うと、

実は、躯体に問題があり、

残念ながらリノベーションするしかないケースもあります。

従って、工事を発注する前に、

専門家に一度、調査を依頼されることをお勧めします。 

 

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今の土地で部屋のスペースを広くする方法は?

今の土地で部屋のスペースを広くする方法は、

いろんな技術とアイデアがありますが、

今回は、高円寺になどに多い

「住まいを趣味のスペースをして考える若者」の目線からお話します。

 

ファッションを洋服だけでなく、

IKEAとかで自分好みの家具やカーテンを選んで、

楽しい部屋を作りたい!そう考える人が増えています。

 

業務用のキッチンと洗濯機.png機能面よりも、デザイン重視で

コンクリートむき出しでも、

業務用のキッチンがボーンとあるだけ、吊戸棚も収納スペースもない部屋。1Rでも、バイクや自転車を手入れする趣味のスペースと生活空間が一緒になった部屋。浴槽がなくシャワーだけでの部屋。

 


部屋数が少なくしても、部屋を広くして、さらに付加価値をつける方法。

また、

同じ部屋数と広さでも、設備をシンプルにして有効面積を広げる方法。

同じ土地や物件でも、部屋のスペースを広くする方法はいろいろあります。

 

改築しなくてもリフォームだけで対応できる場合もあるので、

ターゲット選定とマーケティングは、大事だと思います。

 

(収益アパートマンション経営研究所:永井 博之)

 

 

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